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通用问题

• 地产项目的开发流程都包括哪些？
• 您负责的项目所处的阶段、产品定位、体量、产品形式、容积率、户型、风格、目标客 群对象，多少层（地上+地下）。
• 哪个项目是您全程主导（参与）的？您在其中的角色是什么？
• 在您的专业上，与领导或其他部门的同事意见不统一，您怎么办？举例说明。
• 在（设计、工程、营销、成本、招采、人力、客服、物业、法务、财务）这个专业上， 您遇到的最大的挑战是什么？您是怎么解决的？从中学到了什么？
• 您主导的最有成就感的项目是哪个？为什么？从中学到了哪些东西？有哪些经验教训？
• 您部门的组织架构是什么样的？上下级、平级，分工。
• 您在日常工作中的心得有哪些？
• 您如何去开展你一天的工作的？时间怎么安排的？
• 您的管理风格是什么样的？
• 您的性格是什么样的？同事、领导、同行眼中的您分别是什么样子的？

职能条线之设计

• 贵公司项目的设计管理的整体流程是什么样的？
• 设计在整个开发流程中的介入时间，设计管控节点都是怎么排期，以及怎么管控的？
• 项目定位是怎么确定的？容积率是多少？
• 方案图是哪家出的？为什么选择这家？
• 出施工图的时候，应该提供给设计院什么资料，注意控制哪些点？
• 配合前期部需要提供哪些设计类的文件？
• 目前您的项目所处的阶段？这个阶段的设计需要注意哪些问题？
• 哪些项目是您全程主导的？请举例说明：某一项目，设计理念是什么？与营销的结 合点？
• 与其他部门的协调的关键点是什么？（前期、工程、营销、成本、采购、法务、客 服、物业）
• 在提交设计方案时，与领导的意见不统一，你会怎么办？
• 设计合同的付款条件是什么？
• 停车场是怎么设计的？设计理念是什么？
• 国内的设计院和国外的设计院在设计理念上有什么不一样的地方？
• 是否用过 BIM？和谁家合作的？BIM 建筑信息模型（Building Information Modeling）或者建筑信息管理（Building Information Management）是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为基础，建立起三维 的建筑模型，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。[1] 它具有信息完备性、信 息关联性、信息一致性、 可视化、协调性、模拟性、优化性和可出图性八大特点。BIM 人员的 3 种分型：1、顾问--咨询、建议、管理；咨询公司有 Autodesk、Bentley、国内的 BIM 咨询公司 2、设计院的画图人员，多为计算机专业；3、设计师--设计方案+技术+画图；

建筑设计

• 设计风格为什么这么定？主要体现在哪些设计元素上？
• 形成了产品系列了吗？是谁主导的？代表项目是什么？
• 建筑设计方案用了哪个设计院的？施工图是哪个设计院的？为什么这么选？
• 参与过哪些标志性的建筑的设计管理？您在该项目中的角色？具体干了什么？
• 建筑设计的施工图审图注意事项有哪些？常见问题有哪些？
• 与小市政管线是否叠图？对小市政管线间距的规范了解多少？与外装之间是怎么 衔接的？
• 建筑设计是否和报规图一致？不一致怎么办？
• 建筑设计的合同付款条件是什么？

机电设计

给排水、采暖通风与供热系统、强电和弱电、设备—电梯：

• 水暖电在你们公司内部是怎么分工的？
• 给排水设计怎么跟土建设计和施工配合？
• 暖通设计怎么跟土建设计和施工配合？
• 强弱电设计怎么跟土建设计和施工配合？
• 机电设计的原则是啥？
• 参与过哪些标志性的建筑的设计管理？您在该项目中的角色？具体干了什么？
• 施工图审图注意事项有哪些？常见问题有哪些？
• 与小市政管线是否叠图？对小市政管线间距的规范了解多少？与外装之间是怎么 衔接的？
• 机电设计的合同付款条件是什么？

景观设计

• 贵公司的景观设计管理有什么特点？
• 景观设计是哪家做的？
• 灌木和乔木怎么搭配？你们的景观通常有几层？都是什么？
• 有苗圃吗？在栽种前树木怎么养护？
• 从南方运到北方的树木，怎么保证成活率？
• 大型乔木怎么运输？上车前有哪些保护？
• 你们使用的树种有哪些？胸径多大？多少钱一颗？
• 你们景观成本标准一平米是多少钱？
• 怎么管控景观施工队？
• 石材常用的种类有哪些糖心？
• 面层处理有哪些方法？不同的面层处理会出现什么效果？
• 你所经历的项目建筑方面是什么风格？你是怎么让景观设计和建筑设计相协 调的？
• 景观施工图审图注意事项有哪些？常见问题有哪些？
• 与小市政管线是否叠图？对小市政管线间距的规范了解多少？与外装之间是 怎么衔接的？
• 景观设计是否和报规图、报绿化图一致？不一致怎么办？
• 景观设计的合同付款条件是什么？

结构设计

• 使用了哪家设计院？
• 地基处理有什么特点？有什么难点？
• 怎么降水？有无填海项目经验
• 地下室防水怎么处理？防水材料使用的是什么？品牌，价格，效果，寿命。
• 使用过 BIM 吗？
• 超高层、商业、酒店的经验，遇到过的难点，设计院用的哪家？钢结构是什么样的？
• 有无标志性的建筑，自己的参与程度。
• 有碰到过房子倾斜的情况吗？有位移的情况吗？淤泥地基怎么处理？海边房子的 结构设计需要注意哪些问题？
• 项目抗震烈度是多少？使用了哪些技术？
• 设计过装配式建筑吗？有哪些心得？
• 结构设计和机电、精装专业怎么配合？
• 结构设计是否和报规图一致？不一致怎么办？
• 结构设计的合同付款条件是什么？

精装设计（硬装）

• 精装设计成本多少钱一平？
• 使用了哪家设计院？为什么选这家设计院？
• 外墙、地面、墙面都是用的什么材质？用了哪些品牌？为什么？
• 怎么管控精装施工方？
• 样本间的设计风格是什么样的？设计限额是多少？标准是多少钱？是怎么营造出 这个风格的？
• 厨房是怎么设计的？风格是什么样的？设计标准是多少？使用了哪些品牌？达成 的效果怎么样？
• 卫浴是怎么设计的？风格是什么样的？设计标准是多少？使用了哪些品牌？达成 的效果怎么样？
• 交付标准是什么样的？（外墙、内墙、地板、卫浴、厨房）
• 石材常用的种类有哪些？
• 面层处理有哪些方法？不同的面层处理会出现什么效果？
• 你所经历的项目建筑方面是什么风格？你是怎么让精装设计和建筑设计相协 调的？
• 精装施工图审图注意事项有哪些？常见问题有哪些？精装设计是否和报规图 一致？不一致怎么办？
• 精装设计的合同付款条件是什么？

精装设计（软装、室内）

• 使用了哪家设计事务所？
• 软装标准是多少？
• 有哪些设计资源？熟悉哪些品牌？和哪些品牌联系紧密？
• 设计过哪些风格的样板间？分别有什么代表作？
• 举例说明，地中海风格，给你一平米 800 的标准，你打算怎么搭配家居配饰？
• 现在做室内设计时，风水方面需要注意什么？
• 软装配饰的合同付款条件是什么？

职能条线之投拓

• 您有哪些招拍挂的项目的拿地经历？项目体量、业态？
• 您做的收并购的项目有哪些？项目体量、业态？
• 收并购的过程中是否有过股权结构不清晰的情况？是怎么解决的？
• 招拍挂的项目有勾地的情况吗？跟政府的前期接洽是谁做的？是怎么推进的？
• 旧改的项目是拿到地之后翻新还是重新开发？
• 目前拓展的团队有多少人？在投前、投中、投后的权责是怎么划分的？
• 目前的公司是二级开发还是一二级联动开发？
• 从拓展的角度和财务角度做可行性研究分析都有什么区别？测算的差异在哪儿？
• 可研报告是自己做还是请第三方机构来做？
• 目前的政府资源主要集中在哪个区域？包括哪些资源？对当地的土地市场的 了解情况。
• 目前的公司项目拓展处于稳健型还是激进型？可否举例说明？
• 和您公司对标的几家公司的拿地情况是什么样的？（拿地方式、价格、一二级）， 当地市场各种拿地方式之间的优劣势比较？在当地市场的主导拿地方式是哪种？
• 您获取土地信息的途径有哪些？
• 每家公司的投资指标有什么区别？（IRR、净利润）

职能条线之成本

• 住宅的目标成本有几大块？
• 各大成本的单方造价是多少？
• 地上部分和地下室的钢筋含量分别是多少？
• 总包工程中措施费的比例？
• 外立面使用过什么材料（玻璃幕墙、涂料、石材、外墙砖）？单价分别是多少钱？
• 算量是自己算还是造价公司算？让您自己算量是否可以？
• 怎么管理造价咨询公司？如何保证他们的质量？
• 成本有没有分级分档？相应限额都是多少？
• 施工图出图时有没有成本优化的案例？
• 影响景观成本的主要因素（硬景、水景、树种、草坪所占的比例，单价）？怎 么控制？
• 影响精装成本的主要因素（各种材料所占的比例，单价）？怎么控制？
• 影响机电成本的主要因素（水暖电所占的比例，单价）？怎么控制？
• 当成本和设计、工程出现矛盾的时候，怎么协调的？举例说明

职能条线之采购

• 公司的招标流程是什么样的？
• 多轮回标和单轮回标的区别和各自的优势？
• 集中采购和分项采购的区别？自己参与过哪种？具体情况？
• 自己负责过哪个品类的招采？哪些品牌是知名的，哪些是比较差的？跟哪些品牌联 系紧密？主要品牌的价格是多少？
• 自己负责过的招采品类的技术标准？怎么判断材料的品质好坏？
• 招标合约规划的时间节点分布？举例说明。

职能条线之营销

• 您是策划出身还是销售出身？在你们公司，销售和策划哪边更强势、地位更高一点？
• 你觉得从策划还是销售转营销全面管理哪个更有优势，两者的优劣点在哪？
• 你认为营销人员应有的特质是什么？从销售经理升到营销全盘负责人这个过程中 需要提升哪些能力和素质？
• 你们公司在营销方面，集团会强管控吗？还是地区公司自主性强一些？
• 在地区公司和集团做营销管理的区别主要有哪些，需要做哪些角色转变？
• 南北方的地产营销有哪些主要区别？应该怎样去适应不一样的市场？
• 商业招租是自己做的吗？回租吗？除了销售，是否具备自持物业的运营经验？
• 住宅、商业和产业等不同类型项目的销售管控中，有哪些方面是共通的，哪些方面 需要调整思路？
• 公司是代销还是自销还是联合销售？代销是联合代销还是独家代销？
• 你负责项目的特点？处于哪个阶段？介入这个项目时的情况是什么样的？
• 项目业绩情况? 销售业绩指标是多少？完成了多少？
• 您的项目销售好是因为地段好、产品好、价格好，还是因为你的营销策略好？你的营销策略是怎么制定的？项目策略分几期，每期开多少？
• 销售费用比是多少？怎么控制营销费用？
• 所操盘项目的特色是什么？
• 营销最重要的是营销流程的哪个阶段？
• 市调如何做定位分析？对竞品的了解？有哪些竞品，分别是什么情况，你的项 目有什么竞争优势？
• 如何宣传？营销推广是使用传统代理、新媒体还是更高端的宣传资源？
• 渠道使用线上还是线下，均价优势是什么
• 在刚需盘、中高端项目和顶级豪宅的营销管控中，拓客渠道有哪些不一样？候 选人操盘的主要项目哪一类？
• 案场团队怎么管理和激励？
• 拿不到预售证就开卖，这种打擦边球的情况怎么处理？
• 客服是否放在营销体系以下？营销和客服怎么对接？
• 营销和物业怎么对接？

职能条线之商业

• 经营过几个商业项目，体量都是多少？是什么类型的商业项目？租金水平？销售额？各品类坪效是多少？各品类租售比都是多少？
• 项目总：哪个项目是您操盘的？从什么时间介入的？整个流程是怎么样的？选址、 定位、产品、品牌组合、运营都是怎么考虑的？租金、回报率如何？客流量怎么样？
• 招商：了解多少品牌？各品类知名品牌都有哪些？项目如何定位？消费客层定位在 哪个年龄段？平均消费一般是多少？项目业态如何规划？品牌如何组合？
• 运营--围绕商家管理和如何服务消费者展开，主要考核对项目的熟悉程度，各经营 指标的达成举措（业态结构合理度、收入指标达成率、成本费用空置率、利润指标 达成率、招商品牌合格率、调整品牌合格率、场地出租率、各项营运费用收取达成 率、投诉处理及时率、人流指标要求、水电费、物管费按时收缴率）。

职能条线之法务

• 土地招拍挂过程中的围标问题有哪些？怎么解决？如果你作为围标单位之一的法 务，如何面对和处理？
• 如何审查国有建设用地出让合同？需要关注哪几点？
• 土地出让合同签署并付款后发现地块尚有未拆迁户怎么处理？
• 股权收购项目，法务的主要关注点？尽职调查需要关注哪些方面？需要注意哪些问 题？
• 各种合同审核要注意哪些要点？
• 法务在各种流程中（设计、施工、营销、成本和招采流程）应处于什么角色？怎么 监督和管控？举例说明。
• 在法律事务和合规方面，你更擅长哪方面？举例说明。
• 法务的风控需要注意哪些方面？怎么控制？
• 是否熟悉劳动合同法？有没有跟员工打过官司？怎么处理的？
• 如何跟律所合作和对接？怎么监督律所的服务质量？

律所律师

• 做过什么样的地产案子？包括诉讼和非诉讼？
• 风控方面谈判的难点有哪些？是否有案例？
• 是否有律师证？
• 地产项目并购过程中，有什么法律问题需要特别注意的？

职能条线之财务

• 您所经历过的项目体量，分几期开发，现在几期，什么状态，单价多少，土地单价 多少，净利率多少，土地税是否清算了，什么方式清算的？（通过几个指标关系能 知道是否熟悉项目）
• 税务、融资、资金管理、核算、预算、审计、团队管理，最熟悉哪一块业务？
• 怎样管理财务团队？
• 您的融资渠道有哪些？使用过哪些融资工具？为企业融到了多少钱？
• 在资金管理方面，有哪些原则？
• 资金管理：头寸管理、资金支付（费用支付）、资金预算、回款（定金、首付、银行 按揭、资金池、资金平衡、资金盘活（高票）），做过哪一块？了解哪一块？
• 您在企业使用过哪些避税方法？为企业节约了多少税金？您跟税务局是怎么建立 关系的？
• 财务核算的原则是什么？
• 通常您怎么做财务预算？
• 财务审计中需要特别注意的关键点有哪些？
• 当领导需要用大笔资金，违反了资金使用原则，您会怎么处理？

职能条线之人力

• 人力资源的三驾马车是啥（COE、SSC、BP）？你怎么看？
• 人力的战略是什么？和公司战略的关系？
• 在您所在公司，人力部门的定位是什么？你们公司的人力资源部门是更偏具体操作 还是更偏战略？
• 有没有完整的人力资源体系搭建的经验？包括哪些内容？（制度、架构、规划）
• 人力资源部和领导的关系密切吗？举例说明。您是如何把自己的想法推荐给老板的？如果和老板在决定上有重大分歧， 如何解决？
• 如果让您从人力资源的角度来推动公司业务发展，具体做过哪些事情？
• 作为 HRD 这些年工作中遇到的最大问题或困难是什么？为什么？
• 您是怎么管理团队的？
• 您负责的人力资源和其他业务部门沟通密切吗？可以举例说明一下吗？您平时会 去项目（业务线、产品线）上参观吗？参与业务部门的业务会议吗？
• 当业务部门的用人需求计划和标准不明确的时候，您怎么处理他们的招聘需求？一些人力制度和调整时遇到业务部门不配合时如何处理的？哪次这种情况对您来 说印象深刻？
• 遇到候选人不符合要求，但是上级领导或者部门领导要求进的情况，如何处理？
• 您是怎么平衡公司利益和员工利益的？举例说明？
• 您处理过什么重大劳动纠纷吗？您有对于高管劝退的经历吗？怎么处理的？
• 做过哪些大的 HR 项目？遇到了哪些困难，怎么解决的？
• 您曾经用过哪些人力资源工具？有用吗？您觉得比较好的工具有哪些？
• 您最熟悉哪个模块？（人力资源规划、人才发展、招聘、培训、薪酬、绩效、 组织发展）
• 怎么做人力成本预算？
• 人才培养和长短期激励政策是怎么制定的？
• 做过人力资源规划吗？具体是怎么做的？

职能条线之客服

• 客户服务的风险排查是怎么做的？
• 遇到突发事件怎么解决？举例说明。
• 平时怎么跟营销部门进行沟通、配合？
• 验房的时候，遇到工程质量缺陷怎么解决？
• 都有什么情况会出现赔偿？赔偿金额的核定标准是多少？
• 客户服务工作的重点在哪儿？

职能条线之物业

• 物业收费标准是多少？包括哪些内容？费率怎么制定的？缴费率是多少？
• 物业服务的四大块都包括哪些内容？（客服、安保、环境、工程、品质、运营—后 两个是在总部层面）
• 客户的满意度指标是多少？
• 小区和商业的安全人员的配比是多少？多少小时一轮岗？一天几班次？安保标准 是什么？
• 工程维修基金支出用于哪些方面？哪方面开支最多？
• 物业的节能减排措施怎么做的？通过哪些手段提升了多少？
• 环境方面的标准是什么？
• 案场前介和营销是怎么分工的？
• 和客服部的分工是什么样的？
• 有无成立业委会的经验？怎么保证物业公司的利益？

职能条线之工程

• 概括一下工程副总的工作职责：参考答案：目标；计划；执行；协调；围绕工程目标，协调参建各方工作，编制计 划，监督执行。落实制度，牵头组织招标，监控质量，保证进度，竣工 移交，配合组织保修，配合结算；
• 工程部管控多少人：参考答案：以 20 万平计算，土建专业以 10 万平 1 人配置，强弱电各 1 人；精装 1 人；景观 1 人；给排水暖通 2 人；资料档案 1 人；工程部经理 1 人；合计 10 人。
• 如何管理总包，总分包管理？参考答案：1、以合同条款和完善的工程管理制度规范总分包管理。2、从组织管理、质量、进度、安全管理、签证管理、支付款管理等方面；3、管理要奖罚分明；4、大量进行协调管理，每天每周每月的定期协调会和不定期专题协调会。
• 如何和设计，成本对接？参考答案：要有全局整体观念，以公司目标、计划节点为重，加强部门之间沟通协 调，部门之间相互紧密配合，相互支持。创造和谐团结的工作氛围。出现问题积极 主动，做事有担当。表达谦虚、客气沟通。
• 分管的工程和总经理的关系，工程总怎么看待这个关系？参考答案：全力支持总经理工作，做好自身分管的本职工作，及时沟通汇报。
• 给你一个 60 万方的项目，您怎么安排甲方的项目经理们？给你一个项目你怎么安 排工作？给您一块熟地，怎么去安排。参考答案：无。听他回答是不是有计划性的，逻辑性怎么样。
• 一个 32 层，2 层地下的项目一年能干完吗？时间安排一下。参考答案：地下部分 5 个月；裙房（5 层，15 天一层）加塔楼（27 层，5 天一层）=210 天即 7 个月，能完成；
• 样板房工期，形式，怎么做的？参考答案：工期 3~4 个月。位置选择：端头商铺或上部无塔楼底商、有临街展示面、周边 5 米内无地下室；不 得临近加油站、煤气站；至少有一长边消防扑救面。必须报消防备案并取得合格证。
• 有没有做过精装修的房子？精装修分多少标段？质量如何把控？参考答案：重点做好机电与精装的配合；各工种协调配合；样板引路；质量为重；装修标段划分：区域划分如大堂；电梯前室；商业、写字楼公共区域；公寓；确定 精装写字间；步行街；超市；每个区域施工顺序：土建交接验收-水电施工交接-瓦工湿作业-木工作业-油工作业-电气安装-家具安 装；
• 质量如何控制：参考答案：按图施工、方案先行、样板引路、严控材料质量、监控施工方法顺序、 加强中间检查和验收、注意质量通病防治、抓好成品保护
• 质量出现问题怎么处理；参考答案：1.首先应由总监理工程师发局部工程暂停令，停止不合格工程的施工。2.会同施工单位、建设单位、监理单位现场查看情况，召开专题会议总结。3.由施工单位就质量问题提出整改方案，监理单位督促整改，并检查施工质量。4.完成后进行验收，如合格则处理完成，如仍有质量问题需再检查至返修合格。
• 住宅质量通病？参考答案：1、裂缝：楼板裂缝、墙体裂缝；2、渗漏：楼地面渗漏、外墙渗漏、门窗渗漏、屋面渗漏；3、管道堵塞； 4、地漏倒坡； 5、楼地面起砂；6、抹灰层空鼓“起壳” 7.涂料粉刷装饰层“粗糙”“掉皮” 防治措施遵循“提前计划，过程落实，总结改进”的原则，减少质量通病发生。
• 冬季施工注意事项？如何安排施工？参考答案：1、做好冬期施工方案、技术措施并做好质量技术交底糖心vlog。2、要充分做好冬季施工技术、物资准备。3、加强对冬季施工所用外加剂等材料的监控和管理。4、重点加强混凝土施工全过程的质量管理 5、同时做好深基坑工程、钢筋工程、砌体工程、装饰工程的冬季施工质量管理 6、加强冬季施工安全管理。
• 外墙保温怎么做的 参考答案：夹心保温、外墙外保温，重点外墙外保温做法。
• 机电进入项目时间；空调什么系统（风冷，水冷，VRV，地源热泵）；参考答案：地上结构完成二层，地下室区域机电工程一次机电与砌筑工程同时展
• 消防系统的组成？参考答案：：火灾自动报警系统；消防供水系统；自动喷水灭火系统；消防栓、水炮 系统；气体灭火系统；固定泡沫灭火系统；机械加压送风系统；机械排烟系统；挡 烟垂壁、火灾应急照明和疏散指示标志系统、消防应急广播系统、消防电话系统；防火分隔设施（防火门、卷帘门系统）、消防电梯、漏电火灾报警系统、灭火器的设 置
• 竣工备案怎么做，流程？